전세의 뜻과 개념 그리고 기원

전세는 보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택 임대차 유형입니다.

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즉, 특정한 금액의 돈을 집주인에게 맡기고 계약한 기간 동안 해당 집에서 살다가 계약이 끝나면 보증금을 돌려받는 것입니다.

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월세와 전세의 큰 차이점은 일정 기간 대여하는 대가를 집주인(임대인)에게 지급하는 방식입니다.

월세는 매달 월세와 관리비를 지출하면서 고정지출이 생깁니다.

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반면, 전세는 한 번엔 큰 금액을 일정 기간 집주인(임대인)에게 맡기고 계약기간 동안 별도의 지출 없이 부동산을 점유할 수 있습니다.

​전세 제도의 기원

전세 제도의 기원은 고려 시대의 전당 제도(典當制度)가 조선시대에 이르러 주택을 대상으로 하는 가사 전당(家舍典當)으로 발전하면서 현대에 이르렀다는 시각이 있지만 전세 제도와 다른 것으로 판단되어, 1876년 강화도 조약 이후 비롯되었다고 보고 있습니다.

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당시 부산, 인천, 원산 등 3개 항구 개항과 일본인 거류지 조성, 농촌인구의 이동 등으로 서울의 인구가 급격히 늘면서 주택임대차관계가 형성되었습니다.

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조선말기 전세가격은 기와집과 초가집에 따라 달랐으며, 보통 집값의 반 정도로 전셋값을 받았으며 비싼 곳은 집값의 70~80%를 지불해야 했습니다.

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전세 기간은 통상 1년이었으며 그 기간을 정하지 않는 경우도 있었습니다.

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이후, 6.25전쟁과 산업화 과정에서 도시의 주택난이 심화되면서 이 과정에서 전세 제도가 완전하게 자리 잡게 되었습니다.

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전세 제도의 특징

전세 제도는 국내에 존재하는 독특한 주택임대차 제도입니다.

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실제로 극히 일부의 몇 개의 나라에서 시행하고 있습니다.

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대표적으로 남미의 볼리비아에서 안티클레티코라는 이름으로, 인도에는 거비라는 유사한 제도를 운용하고 있습니다.

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전세 제도가 도입된 것은 주택금융시장이 활성화되기 이전에 집주인과 세입자의 이해관계가 맞아 떨어지면서 나타났습니다.

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집주인은 부족한 주택 구입자금을 전세자금을 이용해 무이자로 융통하고 세입자는 매달 이자를 부담하는 것보다 주택의 절반 가격을 지불하고 주택을 임하는 것이 서로에게 이득이 되기 때문입니다.

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자본의 관점에서는 주택을 매매가격의 절반 이하로 임대하는 것은 이윤추구의 목적에 부합하지 않습니다.

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하지만 우리나라에서 전세 제도가 유지되고 있는 이유는 그간 주택시장에서 가격 상승이 이어져 왔기 때문입니다.

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주택 가격이 상승하면 소유자는 주택 매수에 필요한 자금의 일부를 전세자금을 통하여 무이자로 빌리는 효과를 누릴 수 있으며, 이를 통해 가격 상승에 따른 자본이득을 얻을 수 있기 때문입니다.

 

반면, 주택 가격이 상승하지 않는다면 주택 소유자는 전세금에 대한 이자수익에 의존해야 되므로 낮은 자금으로 주택을 임대하는 것은 수지 타산이 맞지 않게 됩니다.

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세입자가 사회초년생일 경우 전세를 통해 보증금만 내면 관리비 이외에 고정지출이 없습니다.

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하지만 월세는 보증금과 관리비 외에도 매달 시중은행 대출 이율보다 높은 월세를 내야하기 때문에 금전적으로 전세가 월세보다 유리합니다.

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하지만 전세 보증금을 돌려받지 못하는 리스크가 존재합니다.

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특히, 임대인의 파산, 사망, 이혼, 교도소 수감 등 다양한 사유로 전세보증금 반환이 지연되거나 돌려받지 못하는 사태가 발생할 수 있습니다.

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전세 보증금은 월세 보증금에 비해 엄청나게 큰돈이라 생각지도 못한 변수를 맞이할 수도 있습니다.

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최근 들어 전세가 감소하고 있는데, 이는 무엇보다도 주택 부족이 상당 부분 해소되고 주택가격이 안정된데다가 주택 대출 시장의 확대로 사금융으로써의 필요성이 감소하였기 때문입니다.

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베이비 부머의 은퇴와 인구 고령화로 인해 집주인들이 전세보다는 매월 임대수익이 보장되는 월세나 보증부 월세를 선호하고 있어 전세의 감소세는 지속될 것입니다.