산타투자연구소

묵시적 담합(Tacit Collusion)은 둘 이상의 사업자가 부당하게 경쟁을 제한하는 행위(부당한 공동행위)에 암묵적으로 합의하는 것을 뜻합니다. ​ 즉, 공급자들이 의도적으로 가격을 조율하는 것입니다. ​ 보통 두 사업자가 똑같은 제품을 판매한다고 하면 서로 매출을 확대하기 위해 경쟁을 하게 되는데, 이런 상황에서 불가피하게 가격이 하락하는 상황이 발생하기도 합니다. ​ 제품의 가격이 하락하면 소비자들은 해당 제품을 소비하면서 수요가 커짐에 따라 다시 가격을 높일 수 있습니다. ​ 하지만 두 명 이상의 사업자들이 가격을 맞춰 설정하게 되면 경쟁을 위해 가격을 낮추지 않고도 제품을 시장에 판매할 수 있으므로 서로 피를 흘리지 않을 수 있습니다. ​ 그러나 묵시적 담합은 합의에 대한 명확한 의사표현이 ..

저금리 통화를 빌려 고금리 통화에 투자하는 것을 캐리 트레이드(carry trade)라고 하는데, 미 달러화를 빌려 타국 자산에 투자할 경우 달러(Dollar) 캐리 트레이드라고 합니다. ​ 엔 캐리트레이드(Yen Carry Trade)는 금리가 상대적으로 낮은 일본의 엔화를 빌려 금리가 높은 다른 국가의 통화나 자산 등에 투자하여 이익을 얻는 금융기법을 가리킵니다. ​ 일본의 엔화는 달러, 유로, 위안 다음으로 결제량을 가지고 있는 신뢰성이 높은 화폐입니다. 전 세계 무역 결제 통화의 15% 차지하고 있는 것이 특징입니다. ​ 따라서, 일본에서 적용하는 금리를 파악하여 일본의 엔화를 빌려 상대적으로 금리가 높은 신흥 아시아 국가나 호주, 뉴질랜드, 남미 등의 통화, 금융자산 등에 투자하여 다른 나라의 ..

장외거래(outside dealing , 場外去來)는 주식이나 채권의 거래가 거래소 바깥에서 이루어지는 매매를 말합니다. ​ 즉, 코스피와 코스닥에 상장 되지 않은 비상장 기업의 주식이나 채권을 매매하는 것이며, 때에 따라서 ECN(장외전자거래중개시장)에서는 상장 주식도 거래되며, 상장주식 중 거래단위 미만의 단주도 장외에서 거래됩니다. ​ 채권의 경우 전환사채와 일부 국공채를 제외하고 대부분 장외에서 거래되어 장외거래가 장내거래보다 많습니다. ​ 장외거래는 주로 증권회사 창구를 통하여 증권업자와 고객 간 이루어진다는 뜻에서 점두(店頭) 거래라고도 합니다. ​ 주식을 매도하는 사람과 매수하는 사람이 직접 증권과 대금을 상호 교환해야 하는 것이 특징입니다. ​ 장외주식의 다른 특징은 고수익, 고위험 상품이..

커피출레이션(Capitulation)은 주식시장에서 주가의 지속적인 하락으로 인하여 더 이상 수익 실현의 가능성이 없다고 판단될 때 투자자들이 주식을 대량 매도하는 상황이나 행동을 말합니다. ​ 흔히, ‘조건부 항복’이라고 부르며 상황이 발생하면 주식시장에서 매도 물량이 급격하게 증가하고, 주식가격은 가파르게 하락하게 됩니다. ​ 주가가 하락하면서 주식시장은 급락장을 겪게 되는데, 여기서 투자자들의 심리는 3단계로 나누어집니다. ​ 처음엔 그런 장이 아니라고 ‘부정(denial)’ 합니다. ​ 주식시장이 진정되지 않으면 ‘공포(fear)’로 물들어 투자자의 심리를 흔들리게 만듭니다. ​ 그리고 최후에는 무조건 항복(Capitulation)을 외치며 투매하게 되는 것입니다. ​ 커피출레이션이 발생한 이후에..

배드뱅크(bad bank)는 금융기관의 부실채권이나 부실자산만을 사들여 이를 관리하면서 전문적으로 처리하는 기관을 말합니다. ​ 보통 은행은 고객에게 필요한 자금을 빌려주고 돈(이자수익)을 받습니다. ​ 은행은 보험이나 펀드 판매, 귀중품 예치 등 다른 서비스도 있지만 필요한 사람에게 돈을 공급하는 `자금의 중개’ 역할이 가장 큽니다. ​ 하지만 고객 중에서는 돈을 빌리고 갚지 못하는 사람들도 있습니다. ​ 은행 입장에선 이런 경우가 많이 생기면 돈을 회수하지 못하는 부실채권(NPL, Non performing loan)이 늘어나게 되는데, 평상시라면 은행은 부실채권을 일정 비율로 유지하고 일부는 손실 처리하면 문제가 없습니다. ​ 하지만 경제가 악화되고 갑자기 부실채권이 증가한다면 은행의 손실은 점차 ..

전세는 보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택 임대차 유형입니다. ​ 즉, 특정한 금액의 돈을 집주인에게 맡기고 계약한 기간 동안 해당 집에서 살다가 계약이 끝나면 보증금을 돌려받는 것입니다. ​ 월세와 전세의 큰 차이점은 일정 기간 대여하는 대가를 집주인(임대인)에게 지급하는 방식입니다. 월세는 매달 월세와 관리비를 지출하면서 고정지출이 생깁니다. ​ 반면, 전세는 한 번엔 큰 금액을 일정 기간 집주인(임대인)에게 맡기고 계약기간 동안 별도의 지출 없이 부동산을 점유할 수 있습니다. ​전세 제도의 기원 전세 제도의 기원은 고려 시대의 전당 제도(典當制度)가 조선시대에 이르러 주택을 대상으로 하는 가사 전당(家舍典當)으로 발전하면서 현대에 이르렀다는 시각이 있지만 ..

저 같은 부동산 무지렁이에게는 부동산 용어들은 너무나도 생소하고 낯설게만 느껴집니다. 부동산에 큰 관심이 없다면 '지상권'이라는 용어는 어디서 굴러먹던 개뼈다귀같은 말인지 정말 몇 번 들어보지도 못한 단어입니다. 사실 지상권이라는 놈은 단어에 비해 크게 어려운 놈은 아닙니다. 용어 대한 정의를 먼저 말씀드리자면, 지상권이란 '타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리'입니다. 여기서 공작물은 인공적으로 만든 것을 말하는데, 대표적으로 댐이나 다리 또는 터널 등이 있습니다. 수목은 말 그대로 살아있는 나무이며, 경작의 대상이 되는 식물(벼 ·보리 ·야채 ·과수 ·뽕나무 등)은 포함하지 않습니다. 따라서 지상권은 토지를 이용한다는 것에 초점을 두시면 됩니다. 한편, ..

부동산시장 소비심리지수는 부동산시장 소비자의 행태변화 및 인지수준을 설문조사를 통해 파악, 지수화한 것입니다. ​ 국토연구원의 부동산시장 소비심리지수는 부동산시장에서 소비자의 행태 변화와 시장 인지 수준을 파악하기 위한 것으로 2011년 7월부터 매월 생산되고 있습니다. ​ 조사 대상은 2021년 3월 현재 전국 152개 시군구의 일반가구 6,680가구, 중개업소 2,338개 소이며 조사 내용은 주택시장 동향 및 전망, 주택 소유 및 매도 계획, 토지시장 동향 및 전망 등이며, 조사된 내용을 바탕으로 부동산시장, 주택시장, 주택매매시장, 주택전세시장, 토지시장 소비심리 지수가 작성되어 매월 공표하고 있습니다. ‘부동산시장 소비심리지수’는 0~200의 값으로 표현되며, 이 값에 따라 9개 등급(상승국면 1..

전용면적은 실제 생활하는 공간인 곳으로 방과 거실, 화장실, 주방 등을 포함한 내부 면적을 말합니다. ​ 전용면적은 아파트 청약 시 주택타입의 기준이 되며 등기부등본에 기재되어 과세 표준으로 쓰입니다. ​ 전용면적에 따라 집의 크기가 달라 보이니 전용면적 확인은 필수입니다. ​ 한편, 베란다는 서비스 면적으로 전용면적에 포함되지 않으며 등기부등본이나 건축물대장에도 표시되지 않습니다. 공용면적은 입주민들과 공동으로 사용하는 공간으로, 계단, 복도, 엘리베이터 등 건물에 입주한 사람들이 공동으로 사용하는 ‘주거공용면적’과 관리사무소, 지하층, 노인정 등 주거공용면적을 제외한 나머지 부대시설인 ‘기타공용면적’으로 나뉩니다. ​ 즉, 아파트 내 기타 부대시설의 면적이라고 볼 수 있으며 아파트의 모든 사람들이 이..

총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio)은 대출받는 사람의 총 금융부채 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 말합니다. ​ 쉽게 대출을 받는 사람의 현재 소득 기준으로 원리금 상환 능력을 판단하는 것입니다. 즉, 니가 돈을 갚을 수 있냐, 없냐를 스캔한다고 생각하시면 됩니다. ​ 총부채상환비율(DTI)은 소득 대비 주택 담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 주택 담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격한 것이 특징입니다. DSR은 인터넷에 있는 부동산 계산기를 통해 쉽게 계산할 수 ..